【政策】中国医疗卫生行业与相关国民经济行业三级分类
作者:王泓 日期:2014-06-09
【我的天歌】久违了蓝天
作者:王泓 日期:2014-06-09
【谈经济】 未来十年中国经济面临两大陷阱
作者:王泓 日期:2014-06-09
【谈经济】追求更好的生活
作者:王泓 日期:2014-06-09
追求更好的生活任志强
2014年05月25日 00:12:44
下午被刘晓光邀到首创的天禧楼盘去赏画。保利将要拍卖的部分画作,挂在天禧售楼处展览,吸引了许多人。二十多幅画作,有张大千,齐白石,徐悲鸿等大家们的作品。天津美院的刘博士为看客做了专门的讲解,让我这个外行大开眼界。这些画大约价值超过二十个亿人民币。刘总很感慨这可以买多少房子啊。天禧的房子也很贵。这些画和天禧的房子一样大约都算得上是奢侈品了。当解决了温饱的基本生存问题之后,消费升级就变成了社会的潮流。有的转向了住、行,有的转向了美容、教育,也有的转向健康、娱乐。
用马思洛的五个需要分级理论看,中国大多数人已经超越了初级阶段的最低两个等级,一部分人进入了第三、四个提升尊严的等级,少数人则进入了实现自我价值的更高阶段。无论是从精神到物质,这种逐步升级的人生追求都是没有止境的。世界的科技创新,财富积累与创造也正是在这种追求中被激励的。
人们不会仅仅满足于维持劳动力再生产的生存,尤其在是没有国界限制比较的网络时代,人们会更努力的将生存变为有独立个性的生活享受。甚至是超越他人的奢侈性享受。一个维持低标准的生存方式是不会有创造性的。人们也许会将粮食藏在山洞,会将货币埋在地下,却不会保存古董、字画,既是享受,又会升值,更没学会将货币变成投资,创造更多价值和享受。没有更高的精神与物质享受的追求,又怎么会有更多的消费?又如何刺激提供更高消费的创新精神呢?为了满足更奢侈的消费享受,不是才有了更好的飞机,汽车,游艇的生产技术吗?低标准的消费限制,才让中国的许多生产产品、技术、包括住房都比发达国家使用的寿命要短得多,不断的被淘汰和更新。如果更超前或鼓励更新换代的消费,是否会让中国不仅有GDP的高增长,同时又有更多有价值的存量?以为为低标准的生存条件提供服务能让穷人变富吗?
恰恰相反,不断提升服务和产品的标准,才能让提供服务与生产者的收入更高,降低贫富之间的差距。就象五星级酒店的服务员收入比二星级的高一样。中国还没有到所有人都能提高消费水平的阶段。但无疑正在升级。就像天憘的房子只能是少数人买得起,那些字画更是满足极少数人的事。但观赏则是毎个人都能享受的。虽然许多砖家会用现在大多数人都有住房和城镇人均住房已有xx平米来否认市场还有更多消费需要。但有多少或说有几个人对目前已有的住房条件感到满意并不想再升级改善了呢?
2007年美国房地产泡沫时,户均住房的面积约240平米,套均5.6间房。而中国目前的户中位数约72平米,套均约1.7间房。(美国的面积数为套内面积,中国的是建筑面积,扣除分摊就更小了)仍处于简单维持生存的阶段。因此更多称为是刚需,而不是享受生活。美国泡沫时被放弃权利的住房却并非小户型的房子,许多是独立式住房。这也许就是发展阶段的差距。
中国并不会停留在目前的发展阶段,反而恰恰是走在加速升级的路上。只是现有的政策,限制了消费的升级。现有的消费观念限制了产品与服务的升级。现有的各种限制剝夺了消费者的自由选择权利。中国的GDP中投资的比重高,消费的比重低无疑与这种消费观念和消费政策的限制有直接的关系。如大量的奢侈性消费在境外实现就是最有力的证明。发展中国的经济和科技,也许要先改变这些限制消费升级的观念与政策。中国不是没有市场,没有需求,没有消费能力,而是没有消费的自由选择权利。
许多人都知道印度生产的廉价小型汽车,但这种车为什么没有在印度成为更多人选择的畅销品,因为无法满足有这种消费能力的家庭的心理消费需要。(反倒在中国卖了一些)汽车是如此,住房也是如此!就像今天人们已经不再用过去的肥皂洗脸,而用更高级的香皂和其它清洁用品一样。固然中国还有一些人没有脱离贫困,但当大多数人有了生存的基本满足之后,消费升级将是中国未来发展阶段的主题。高端消费也不可避免的在不断扩大市场份额。迪拜的繁荣就是为世界提供奢侈性消费需求的典型。也因此提高了本国国民的富裕程度。
中国也许还有一段漫长的路要走,却不能只用齐步走的发展方式。齐步走的结果只会让中国陷入共同贫穷的中等收入陷阱,绝不可能实现共同富裕。马拉松赛的队伍会前后拉的很长,但最终会在终点汇合。重要的在于要有自由竞争的比赛规则。要允许人们自由的追求美好的生活。
【谈经济】为什么是房地产?
作者:王泓 日期:2014-06-09
为什么是房地产?
任志强
2014年05月28日 22:19:42
一问:富豪排行榜为什么那么多房地产?
1,中国和垄断资源相关并对市场拍卖的只有土地!(也曾有过煤炭)看看在美国,英国,日本,韩国,俄罗斯等国的首富中为什么没有开发商?因为当金融,资本,石油,矿产,电讯,平面媒体,电视,网络媒体,军工等行业都充分对市场开放时,房地产就不再被关注和唯一了。
2,中国正处于城镇化的高峰期,且原有的住房条件严重滞后于经济增长和消费需求。所有国家在城镇化同步发展的阶段,房地产也都如此高增长。只是当城镇化率远超过75%之后,市场已从一手生产为主变为了二手交易为主和持有物业为主。如美国约八百多万套的交易中,新房最高一百多万套。目前只有六十万套。而中国近两年,年均新房约一千万套,保障约二百多万套。一手交易远大于二手交易。只有少数城镇化率较高的城市,二手略大于一手数量。
3,单位值和总数量大,价值高,产销集中度高是其他行业非垄断行业无法相比的。如一个单位少则五、六十米,大则数百米,而非以一米,二米为单位交易。一个项目少则数万米,多则数百万米于一地。总量超过十多亿平米。总值超过八万多亿元。也是其他非垄断商品无法相比的。即使单值利润率不高,总额也巨大。只是无法与垄断行业相比。
【谈经济】楼市
作者:王泓 日期:2014-06-09
楼市
任志强
去年底,今年初我都向开发商发出过风险警告:别以为今年还会象去年一样保持高增长。如果再按去年的预期制定企业的战略和增幅是很危险的。今年不可能持续去年的增幅的。 尤其是城市与市场的分化。过去的城镇化是城镇的人口都流入增长。但现在的城镇化是有的人口流入,有的人口流出。特别是限购政策,户籍制度影响到人口的流入;产业政策调整影响到就业;资源价格和存量变化影响到预期;公共资源差别影响到吸引力等。 历史库存的增长与年度销售量的对比也在恶化,改变了部分城镇的供求关系。 不同城镇的土地供给也存在余缺差别。先期指标决定着后期供应。通常投资连续高增长之后会有调整。今年的增幅会大大下降。差别会在城市间更加明显。 但支撑房地产发展的基本要素并未根本改变。一是中国经济仍将保持较高的GDP增长7%至8%左右。二是城镇化率仍处于高增长期。特别是政府已明确加速城镇化的发展,促进城镇化率提高的改革。三是人口结构中家庭分裂加速。A适龄结婚的人口高峰仍在持续。(二十三岁年龄人囗的最高峰在二零一五年)B人口老龄化加速,也让家庭分裂加速。五普与六普的数据中一代人为家庭居住的比例从27%增长到38%。四是消费结构的变化。2011年时商品房销售额第一次超越了食品销售额。2013年这个差距超过了30%。家庭消费中吃的比重下降,住的比重上升并加速。当收入提高后吃的消费增幅远低于住的消费增幅。但与国际相比,住的比重还有3倍的增幅余地。这也是消费文化的改变。 有人在高喊"拐点"论。什么是"拐点"?是否可以用较长期持续下降定义?但上述基础未变时,长期持续下降几乎是不可能的,真正的拐点是降价也无人购买的。早上蔬菜的价格与晚上的不同只能叫调整或策略。 有人在高喊"泡沫全面破了",因为已经供过于求,需求已经满足了。并且用人均面积量为依据,并说有大量空置。但为什么价格合理调整的市场会出现日光盘?当价格随市场中的供求关系调整时,只要有销量就是有需求。无论涨跌。而已购房的空置在不同城市是意义不同的。如三、四线城镇的空屋,许多是户籍地的根。但劳动力流入了大城市。 也有人用所谓的千人/套为依据做国际对比。却忽略了生产周期因素。中国每年的竣工量仅为开工量的27%左右。其中还有约30%以上的保障类住房。北京市则大于50%。实际的商品房占家庭户数的比例就只有3%左右。 还有人用库存与销售量对比消化期。却忽略了领取销售证之后的可销售面积并非已竣工面积,许多只到正负零,要一、两年后才交房。但销售量却可能在一个月内发生巨大变化或成倍增长。可能在短期内改变去化周期。 银行个贷政策对市场的影响远大于限购政策。从0.75到1.1倍的利率变化会影响约25%的可支付能力。会大大提高购房的实际成本。甚至当房价下降时,实际购买成本仍为上升,让实际房价仍在增长。长周期放贷也会占压资金,严重影响到开发商的现金流。 过度扩张的开发商在市场发生变化,增幅大大下降时,必然会出现断流,而不得不用价格换流量。但并非普遍。一至四月的下降是与去年同期的高增长相比的。绝对销售面积仍是历史上的除去年之外的最高量。但开工量的下降则在调整后续的供求关系。也必然在后期影响价格。 泡沫形成的原因大约有几类。一是政府强调的投机泡沫,这在限购与限贷政策调整中挤压了。二是货币政策造成的泡沫,也在首付提高中和紧缩调整中压缩了。三是土地供给垄断的泡沫,随着不同城市的土地供应量分化着。有的仍在继续推高,有的开始下降。四是定价机制的泡沫,政府定价审批一方面在限制,一方面在推高。已购买者抗议降价也成为推手。只有完全由市场决定资源配置和决定价格时,才能避免泡沫。尤其是城镇化高速增长的发展阶段。制度在决定着市场行为。十多年来市场中最大的风险是政府政策的无序变更!让市场中的供应商和消费者都在忙于应对政策的调来调去。 总体而言,当支撑市场的基础未发生根本变化时,无论是使用价值和交换价值都不会严重背离经济的增长。 今年的投资、销售、价格增幅都会与去年相比大大下降。但总体应是稳定的。或仍是略有增长的。政府也许比开发商更关注于房地产对经济增长、财政税收、土地收入、建筑业就业、上下游产业联动的影响。也同时更关注市场价格变化对需保障人群住房的影响和棚户区的改造。将出台的改革政策一定是更有利于城镇化发展和市场化发展的。一定是有利于稳定经济增长底线的。 房地产开发是个要有长期稳定预期的产业。不是短期可以调整战略的。但可能及时调整战术。否则就不要进入这个行业。"我想有个属于自己的家"仍然是个美好并可能实现的愿望。机会就格外不可错失。幸福是不会从天上掉下来的。却可能因人们自己的选择而变化。